行业专家谈国内酒店业投资新趋势

类别： 资讯 关键字： 酒店投资 富力 ACE hotel OYO 携程 时间：2019-09-19 10:36 来源：微信公众号酒店高参 作者：

　　2019年8月30-31日，中国酒店产业综合服务平台“酒店高参”在上海鲁能JW万豪侯爵酒店主办“2019中国酒店品牌高峰论坛，暨2019第三届中国酒店「高参奖」颁奖典礼”。两天的峰会定向邀请了超过70位酒店行业领袖参与演讲分享，为酒店业投资人、业主、管理方搭建了一个合作共赢的开放平台，吸引了超800位酒店行业决策者齐聚峰会现场。
　　随着经济增长与大众旅游休闲、会议宴会以及康体水疗需求的日益旺盛，国内酒店业投资也逐渐规模化、朝着项目多元化的方向发展。如何在经济新常态下把控酒店业投资的新趋势？8月31日，多彩投首席战略官张森华先生就“经济新常态下酒店业投资新趋势”这个话题展开了一段精彩的开场演讲。
　　各位朋友，下午好，今天的主题是关于酒店投资的趋势问题。前几天马云和马斯克在人工智能大会上对话，其中一组数据我觉得会令酒店人感到兴奋，马斯克说他的爷爷只去过3个城市，他的爸爸去过30个城市，而他去过300个城市。他说他的下一代可能会去3000个城市。这个数据如果从酒店的角度去解释，说明未来的人们可能会花大量的时间在路上，而在路上需要什么？需要酒店，所以对于酒店人而言这是巨大的增长市场。
　　近几年来，尤其是从去年下半年开始整个经济环境有所下行，各行各业都受到了冲击，酒店业的数据也是有所下滑的。但是也有好的趋势，比如我们发现不少95后、甚至00后开始有消费能力去入住中高端酒店甚至奢华酒店，这样的趋势令人兴奋。无论在何种经济环境下，还是存在一些好的投资机会。多彩投在五年前开始关注民宿、文旅行业，后来做酒店行业，发现其中有很多新的现象和趋势值得和大家一起分享。
　　成本上涨压力迫使酒店升级
　　整个酒店行业受到人力、租金等方面的冲击，很多酒店的运营成本其实是非常高的，再加上房租高企，特别是前几年争抢物业，房租成本也是非常高。高运营成本、高租金成本的情况下，低端的连锁酒店市场空间越来越小，很多连锁酒店都不挣钱了。
　　为什么要升级为中端酒店？也是迫不得已！并不是投资人想投更多的钱做更有品质的项目，而是原来的价格体系出现了错误，原来的价格体系不再支撑原来的运营，所以被迫向中高端去升级了。
　　整体来看，酒店行业本来就是一个市场化竞争的领域，中高端这个品类其实是目前竞争最激烈的。在这样一个环境下，原来我们熟悉连锁酒店、投资人加盟的模式可能会在中端酒店这个市场里面开始慢慢转变。因为很多中端酒店的业主直接是房地产、开发商、业主，而不再是纯粹的投资人。中端酒店的投资趋势也是更多的人还在观察了解，许多品牌也在纷纷进场。有些能够快速走出来，而有些竞争不过的也是马上出局了。
　　酒店的跨界和多元化发展
　　从多彩投平台的角度可以看到，如今越来越多的跨界现象产生，更多是往多元化发展。酒店自诞生之初，无论是国外的高端酒店还是中国古代的客栈，本身就有很强的社交属性，社交就是多元化的。只不过在过去十几年年，快节奏工作下的酒店只是住宿产品，现在则往多元化的发展道路上来了。为什么要向多元化发展，因为不同的主体在做酒店，最终还是提高坪效，利用空间做更有价值的事情。
　　如今，越来越多的品牌包括一些传统品牌、奢侈品牌和互联网公司也加入进酒店行业进行投资，它们希望通过与之相结合从而产生更多的品牌价值或者投资价值。
　　多元化有哪几个元素呢？
　　第一类就是往生活方式类转变，例如国外的ACE hotel和旅行产品结合，做的挺不错，包括无印良品酒店也是往这方面去转化。第二类，科技化、人工智能化，例如阿里无人酒店，无人化、科技化的结合能让运营成本降低下来。第三类是IP化，这个跟生活方式有一点类似，只是会和特定的IP结合。
　　例如多年来我们一直在合作的亚朵酒店，很多IP也很希望与线下实体店结合，因为不少IP是互联网企业，或者是电影娱乐类元素，它和酒店的结合也是非常天然的。另外，我觉得网红类其实是往小型精品酒店发展的，这几年重庆酒店市场里面诞生了很多类似的项目，它跟抖音、小红书这种元素结合在一起，能在很短时间内就爆发出来，导致入住率和价格都很高。
　　还有一类来势很猛，如OYO、OYU、携程丽呈、旅悦、轻住等等，这些有着互联网思维的公司做酒店市场，对于原本比较传统的酒店行业而言，带来了很大的冲击，它们带有互联网思维的打法和布局较传统酒店是不一样的，因为它运用了流量经济、免费经济和共享经济的模式。做流量是需要大量资金投入的，没有相应的投入做不了流量经济，包括OYO为什么需要持续融资，才能慢慢地积累流量优势。

　　地产商投资趋于理性，酒店类资产投资优势
　　高端酒店甚至奢华酒店背后的业主普遍都是地产商，但地产商今后只会越来越理性，因为以前是靠酒店来驱动整个资产，溢价在地产那部分体现出来。但是这个现象近些年来开始转变了，因为酒店对地产商来说不再是一个好的驱动产品，它的资产太笨重，运营不好甚至可能带来负收益。
　　于是地产商也开始转变产品思维，我们接触过一个客户，他在过去三年中和地产商合作了100个物业来做中端酒店产品，这样的模式对于地产商来说，投资强度降低了很多，不再需要重资产。地产商还是可以把房子卖给业主，变成业主投资中端酒店，资产回报率还是强了很多。
　　还有一块跟地产商有关系，就是酒店类不良资产。不良资产不是说被贴封条无法运营了，很多不良资产还是在正常运营的。有些酒店一开始可能就是地产商的融资工具，先融资，过几年把估值提升又可以重新融资，但央行对地产类企业融资的限制，也使得酒店不再是融资的工具。
　　包括像富力在2017年底以199亿，最终以181亿价格收购万达76家酒店，平均折算到每平米是按照4700块的价格，远远低于它的重置资本；而这个资产到19年差不多有6个亿的净利润了，收益率不到4%；酒店的资产收益率可能会慢慢的升上来，这个收购就合理了。所以酒店类不良资产的前提就是打一个很低的折扣，这就是“不良资产”，未来这类资产还有很多交易的机会，包括公募Reits这种产品的推出。  
　　关于多彩投
　　在多彩投平台上，酒店众筹的数量越来越多，过去几年时间我们做了近900个项目，融资规模突破50亿，平均每个项目的融资额在600万左右，项目地主要分布国内一二线城市和部分旅游目的地，也有少量的海外项目。
　　我们通过“融资+品牌+营销推广“这种逻辑，会让更多的项目方觉得这个模式是适合的，因为大家做实体更希望把自己的东西推广出去，融资其实也是一种很好的推广工具。我们所有项目里面，酒店类资产比较受欢迎，例如亚朵的小白楼项目是几十秒就能筹集完成的项目，这些城市的中产阶级本身可能就是这些酒店的用户，他们非常愿意参与酒店资产的投资。
　　大家会发现，因为货币超发，这几年M2非常高，货币越来越不值钱了，加上最近人民币对美元持续贬值，目前已经突破7.2，如果不进行投资，会发现手里的货币一直在贬值；随着“房住不炒”政策落实，未来两三年大家买房子的热情会持续降低。
　　因此在选择投资其他产业的时候，发现酒店行业因为它的投资和管理是分开的，天生比较适合个体投资人；国人其实能自己来投资酒店的机会很少，而通过多彩投这种形式，令越来越多的人养成了投资实体企业的习惯。这也正是多彩投一直倡导的投资美好生活的愿景！