展后回顾 |时间的眼光 150+酒店投资人的深度探讨

类别：关键字：展后回顾酒店投资时间：2020-08-21 16:17

　　自国务院就新冠肺炎疫情防控发布的各项指导工作以来，我国经济社会秩序正在逐渐恢复。7月20日影院的开业，更是为线下文旅市场注入一剂强心针。

　　疫情爆发以来，包括餐饮、酒店、旅游等行业都遭受了巨大冲击，而随着疫情趋缓、防控进入常态化，酒店行业的复苏，正悄然来临。

　　8月12日，由次方点评、增长会专为酒店投资人打造的“中国酒店投资AC指数峰会（上海）”在2020HotelPlus上海国际酒店及商业空间博览会暨上海国际酒店及投资加盟连锁展同步举办，峰会携手150+位酒店投资人，围绕物业资源协同、酒店筹建、经营方面，和业主、品牌方进行深度探讨，助力多方共赢发展。此次AC指数峰会以“时间的眼光，看酒店投资”为主题，深入研究后疫情时代，酒店业开发筹建的优化改善与酒店经营期的协同合作等问题。

　　第 1 则

　　- 报告分享 -

　　次方点评创始人、增长会创始人黄涛就在本次峰会上发布AC指数报告，同时根据相关数据对酒店产业投资趋势进行分析，为投资人提供未来酒店投资方向。

　　▲次方点评创始人兼CEO、增长会创始人黄涛

　　AC指数根据已投资的投资人点评数量、对于投资满意度的好评数、差评数，点评口碑综合得出ACUBE投资指数（简称AC指数），反映酒店品牌的投资价值，为后续投资者提供投资决策的真实参考，也为酒店品牌经营企业提供产品迭代优化的数据参考。

　　第 2 则

　　- 投资人产品视角-

　　一线城市好物业难求，很多核心商圈的酒店面临着体量小，物业设施老旧改造困难等问题。殷乾元表示，当今局势下规模化投资酒店，效益不一定高。

　　一线城市开发新物业，往往不在市中心，而且会面临物业老旧的状况。消费需求也从原有的传统需求变成了细致化需求，未来酒店需嵌入到城市当中，了解周边的小吃、景点、酒吧、公园、健身等。

　　对于酒店投资区域位置，希诺酒店联合创始人殷乾元认为，相比较三、四线城市，一线城市更符合商业模式，而地理位置是酒店投资的关键，酒店经营，70%看位置，10%靠运营。

　　▲希诺酒店联合创始人殷乾元

　　第 3 则

　　- 业主开发视角-

　　无论酒店行业、长租公寓或者月子中心等其他租赁业态，都属于空间运营行业。目前行业市场面临严峻的局势，经济整体下滑，行业市场盲目扩张、竞争加剧、产能过剩，多数企业都处于亏损状态。

　　科晟不动产联合创始人&CEO林汉伟表示，受疫情影响，抗风险能力低的物业，无论大小，很多都没能熬过去。可见疫情加速行业业态的洗牌周期。2020年疫情加速了经济周期衰退的过程，这个过程中，业主把物业拿回来做运营和经营，更类似于“二房东”的角色。“二房东”在空间运营行业中是最难的一方。

　　开发商通过资金持有物业产权或者长期持有物业使用权，将资产握在手中。但是拥有物业，不代表会运营。林汉伟认为选择品牌运营商可以一起合作完成项目，通过项目运营，分配收益。

　　做任何事情，首先要重视国家政策，只要地产相关，政策的导向、发展的趋势是必须密切留意的。集体土地开发在兼顾外部条件和内部条件后，还要重视市场环境。另外，做好战略运营就是正确的时间做正确的事。

　　▲科晟不动产联合创始人&CEO林汉伟

　　第 4 则

　　- 小综合体爆改视角-

　　璞云空间设计创始人&杭州鲨鱼SHARQUE HOTEL以及杭州六和VALLIE HOTEL合伙创始人&上海十大青年设计师蔡振岳表示，情怀是酒店投资抗疫的第一免疫力，是第一生产力，是原动力，也是无止境的创造力。情怀结合经验实际，亚朵、汉庭、格林豪泰、如家、全季等酒店正在用自己的情怀，去打造自己的品牌，即使创始人是理工科出身，仍旧怀有情怀，打造SHAROUE，这也是蔡振岳理解的城市度假。

　　酒店投资是在继承，是合作，而不是驱赶。对于受众群体，只有真正加入所在群体环境中，才会了解他们的需求，同样的，对于90后年轻人，如果想知道他们的需求，要走进他们。

　　面对高租金回报周期长的物业，蔡振岳通过压缩客房体量，拉高增长率方式，研究出“项目开花板”模式，即不在乎项目投入，运用酒店综合体模式，客房托底，保证基本运作，增加品牌合作，每个单体拆开，餐饮单独经营，合与不合之间自主算帐模式。

　　▲璞云空间设计创始人&杭州鲨鱼SHARQUE HOTEL创始人蔡振岳

　　第 5 则

　　- 各类地产的差异性物业vs酒店投资人-

　　在中国饭店协会酒店信息化专委会副秘书长、小旦旦科技创始人丁晓宇主持下，惠州金满园酒店管理有限公司董事总经理黄知礼、敏捷集团酒店事业部总经理田文国、科晟不动产联合创始人&CEO林汉伟、上海绿尚达企业发展有限公司张立秦围绕各类地产的差异性物业展开了深入地探讨。

　　如何拿到大型机构的优质物业？

　　敏捷集团酒店事业部总经理田文国认为主要有两条寻找优质物业的渠道。第一，组织专业的社群平台；第二，找准客群和产品定位。

　　科晟不动产联合创始人&CEO林汉伟根据自身从小做大的经验，分享了三种获取大型机构的物业的方法。

　　1.知己知彼。即了解想获取的物业业主的发展动向和路径。

　　2.借势。小公司需要借势，包装。

　　3.资源整合。把资源进行整合积累，会发现自己的资源不断壮大。

　　惠州金满园酒店管理有限公司董事总经理黄知礼表示无论是专业大咖还是地产商，他们的物业都在低潮时受到不同程度的打击。投资人必须要有资产管理的背景，或者是专业团队。通过资产化运营和管理，加强物业保值空间。

　　上海绿尚达企业发展有限公司张立秦从甲方的视角出发，分享了甲方想要寻找的合作对象。他指出甲方爸爸并没有想象中的高不可攀。地产不好做，地产的利润不高，只是杠杆率高，实际利润率达到达到15%的利润率的少之又少。

　　商业投资的空间思考

　　敏捷集团酒店事业部总经理田文国针对华南地区发表了自己的观点。由于城镇化的发展较早，机会更多，商业发展空间更大。整个国家对于粤港澳大湾区、珠三角也有相关的政策支持。

　　科晟不动产联合创始人&CEO林汉伟从两个指标对是否可以投资进行了分析。一是人口净流入率。二是新生儿童出生率。如果城市新生儿出生率高，证明愿意在这里扎根的人多，商业氛围、商业价值就会很高。

　　惠州金满园酒店管理有限公司董事总经理黄知礼则一直深耕惠州，作为三线城市，敲定项目难度不如一线城市大。作为小型投资企业，像广州一样的一线城市肯定是未来的发展方向。在长三角地区，南京的相关数据也非常不错。

　　张立秦表示，人口是我们选择物业非常重要的基础。在选择合作对象时，一看眼光，二看策划，好的策划，项目能够增值，值得投资。

　　怎样的中小型机构可以合作？

　　田文国认为找到精准定位，小而红、小而专，能够带来很大流量，带来地产方效应的项目。

　　林汉伟分享了几种看好的业态，如以中高端为主的月子中心、酒店板块，以及创意类办公。

　　黄知礼则表示了走出去的决心，希望能有管理成熟的项目，让公司走出去。

　　张立秦提出只要是有调性、有设计感、有内容的项目，无论餐饮、住宿产品都可以合作，他觉得内容比设计重要，软件比硬件重要。

　　第 6 则

　　- 投资人风控-

　　林青认为，投资酒店的坑主要分为四个方面：一是开发选址；二是加盟品牌选择；三是合伙人合作；四是运营管理。

　　▲知名连锁酒店投资人林青

　　开发选址可通过九个字总结：好位置、好价格、好房东。产权性质不明确的物业，办证有风险，另外对于租赁期少于8年的物业需要谨慎投资。国企物业在疫情期间优势明显，但目前国企物业租赁的周期不能超过5年，投资人在投资酒店过程中，需了解国企物业的租期。

　　林青建议，投资人与纯个体房东签约，尤其是要投入几百万、上千万做酒店的投资人，一定要到产调公司调查房子是否被抵押的？被抵押的物业，会出现断供状况，房子可能会被银行收回、拍卖，这样可能会对后续经营带来影响。

　　做酒店投资，无论是自营还是加盟，事实上逃不了三件事，缺资金、缺运营人才、缺物业。

　　1.缺钱的问题。

　　如果投资人对于酒店行业了解全面丰富，有物业，有团队，只缺钱的情况下，投资人的合作原则为投资权、管理权尽量分开，让土豪参与分红，不参与管理，投资人做好优质的服务方。

　　2.缺运营人才。

　　人员稳定影响了项目回报周期。让核心管理人员投钱入股，是比较可靠的做法。

　　3.缺物业的问题。

　　投资人初次认识房东，谨慎合伙。能租赁就不要合伙。一定要合伙，要租赁协议和合伙协议分开，权利和义务分开后，会避免后续的麻烦。

　　最后，对于不合适店长，立马更换，无需犹豫。投资酒店过程中，投资人要尽量把自己培养成优秀的投资人，真正的避坑、避险，就要把自己的认知弄明白，这也是避坑的关键。

　　第 7 则

　　- 如何从开发、筹建环节降低风险？-

　　在次方点评创始人兼CEO、增长会创始人黄涛主持下，知名连锁酒店投资人林青、知名连锁酒店投资人朱学峰、尚美生活集团首席发展官王西光及华驿酒店集团创始人王志伟围绕酒店如何从开发、筹建环节降低风险展开了深入地探讨。

　　开发在帮投资人做物业评估，物业选择上有做哪些工作？

　　王志伟表示，位置好、产品好、名声好的物业，收入就会达到投资人的预期目标，所以，选择酒店要选择位置及周边商圈、会员体系较核心的区域。

　　王西光说：“行业选址在行业内叫项目审核评估，也叫市场综合调研测算。测算主要从三个纬度来看，一是整体物业及基础配套的情况；二是评判这个物业的可落地性，关系到拿到的项目是否可以开业；三是租约、租金成本和后面的递增幅度。”

　　另外物业到底定位做什么样酒店，是否独栋、有独立大堂、面积多少、暗房比例、开间，走廊宽度，还有水电暖、给水管径，变压器的功率等都需要考量。

　　而朱学锋就已经拿下的品牌，告诉我们怎么在投资过程中节约一些投入？朱学锋认为，投资者在装修投资方面，一定要亲历亲为做很多的事情。亲历亲为做事，对于下一家酒店的筹开，既有了相关的经验，又减少了投入，这也会缩短投资人的回报周期。

　　对于筹建成本的控制，林青表示，投资预算一定会超标10%，把预算增加10%，降低预期值，会让自己更开心。另外对于酒店筹建，应关注卫生间的防水问题，一旦卫生间防水出问题，返修代价极高。

　　帮新项目测算的依据是什么？有哪些改进方式？

　　王志伟表示存量市场改造基本上不停业就可以改造，改造前期工作要全部做好，到现场施工是一个统筹的环节，从房间的软装、硬装的改造，都需要前期做测算。不管是存量还是增量市场，前期很多工作做好，才可以解决施工周期的问题。

　　王西光认为，项目的测算科学、合理，保证有效性，主要分三方面，一是项目立项前，要真正了解市场；其次要做竞品数据调研，知己知彼才能百战百胜；最后结合房价和当地的OCC、IDR，三个数据碰撞在一起，才可能支撑所谓的测算是否科学。

　　对于前期测算，朱学锋认为，通过前期自己亲历亲为了解市场的投测价格，研究投资评估价值，心里就会有投资总额的预测和判断，同时能够了解酒店的投资回报周期。

　　第 8 则

　　- 监管考核与经营回报 -

　　在次方点评创始人兼CEO、增长会创始人黄涛主持下，知名连锁酒店投资人叶菁、知名连锁酒店投资人陈德鑫、凤悦酒店及度假村品牌与投资发展中心副总经理袁仲志及有戏电影酒店董事长贾超围绕酒店监管考核与经营回报展开了深入地探讨。

　　投资人参与酒店经营，是否非得要全身心投入到单店运营中？

　　叶菁表示，近几年酒店市场竞争激烈，除酒店加盟之外，选址、选择加盟品牌、筹开等环节仍旧需要投资人花费较多精力，单店经营中，叶菁称至少花费一半的时间精力。

　　陈德新认为，从经营管理角度分析，好的酒店，需要投资人花费大量精力选址。另外，他表示相信品牌方，充分信任品牌方委派的店长也是酒店经营管理的重要组成部分。对于投资人是否可以对酒店做好管理，需要看投资人自身的能力。

　　袁仲志称，投资人投资成功其中一个重要的经为主投和跟投的问题。主投的人要有专业知识，一定程度上可以帮助投资人解决与酒店的合作。但品牌方也希望和专业投资者进行沟通，让投资人有更多的精力处理更重要的事情，酒店的日常经营、管理、监管，应该交给专业的主投代表这样的角色，由他和投资人对接，更好的发挥双方的优势。

　　贾超表示，品牌分两种，成熟的品牌，和不太成熟的品牌。投资人也分两种，成熟的投资人，做过很多门店，和新投资人。对于成熟品牌，更希望能减少投资人投资精力，让投资人做更重要的事。而对于不成熟的品牌，品牌方更加希望酒店投资人参与到酒店经营管理中，对于第一次投资酒店的投资人，应尽量听取品牌方运营。

　　怎么帮助投资人更好的降低运营成本的工作？

　　袁仲志表示，近期在做中高端项目，对于四、五星级酒店，其会综合考量项目淡旺季，进行抽调精干人员支持项目，2、3个月可搭建整个体系。对于度假型项目，会根据南北差异和淡旺季，做人员的调整以及充分的利用。

　　对现有酒店，袁仲志称会充分利用目前劳务外包的模式，在一定的情况下，采用劳务外包来解决突变的大型展会和宴会所带来的人力不足的问题。

　　贾超表示，作为品牌方，2017年有戏酒店打造了人脸识别系统，可以做到流程上无需人员干预，入住和退房。退房的时候退房卡就可以。另外，对于降低成本，有戏酒店不收现金，减少了找钱、去银行换钱、存钱、对帐等问题。

　　第 9 则

　　- 三方博弈论-

　　商业空间后经营时代全周期价值服务平台

　　小旦旦科技创始人、中国饭店协会酒店信息化专委会副秘书长丁晓宇表示，小旦旦科技帮助商业空间实现短周期出租到长周期的经营，快速的去租和长时间的效益最大化，专注地产商业物业四大核心经营产业，酒店、公寓、写字楼、商业，提供垂直最专业的物业后经营时代全周期价值服务平台。

　　▲小旦旦科技创始人、中国饭店协会酒店信息化专委会副秘书长丁晓宇

　　新时代美好城镇

　　敏捷集团公寓事业部总经理罗辑表示敏捷地产除了地产售卖外，还会有文旅、长租公寓、建设智能家具。是以业主方的形式加盟了喜来登、希尔顿和其它的国际五星级品牌。同时，敏捷创立了沐舍品牌和泉舍的温泉度假品牌。酒店合作对地产商有稳定的租金收益，不管是从金融方向评估还是内部收益方向评估是稳定的。二是更高效的管理，地产方对酒店的精耕细作，远远比不上专业酒店管理公司，我们希望把这块交给更高效的管理方，同时优化地产公司的成本。

　　▲敏捷集团公寓事业部总经理罗辑

　　“诗和远方”的项目——抚仙湖

　　次方点评创始人兼CEO、增长会创始人黄涛表示抚仙湖所在的澄江市，定位有三个，国际旅游城市、国际健康养生城市、国际会议中心城市，这是国家级对他们的城市定位。马房村的项目离抚仙湖较近，300米距离范围，离澄江县城4公里、昆明机场66公里，开车1小时左右，交通还可以。马房村的项目大概46家商户入主，包括单体民宿、餐饮。合作模式分三块，常规的自主招商、委托招商、自营代管。

　　▲次方点评创始人兼CEO、增长会创始人黄涛

　　不动产基金下的项目投资退出方式

　　飞洲集团不动产资管负责人张朝富表示REITs这个产品很特殊，像债券固定收益又像股票。不良资产中，原始收益率在经过我重新的改造，新的运营团队和资金的注入，从5%可以提升到8%-9%，投资人买到这些信托、股票就可以增长。租赁权酒店收益率比较高，因为租赁权只投10年，你投了1亿，一年只产生了10%，也就是说10年只回收成本。收益率如果在16%以上，不考量时间成本，不考量资金成本，10%是回收你的成本，6%是投资人的溢价，就现金管理而言，这1亿产生的是1600万的现金收入。