物业管理：乘风而上 化茧成蝶

　　物业管理行业在我国虽然历经逾30年历史，但在近三年才逐步走进资本市场的视野。城镇化推进为物业管理行业打开长期发展空间，竣工周期对行业短期发展构成支撑；行业近年在资本的催化下逐步蜕变，朝着集约化、智能化的方向发展，服务效率迅速提升；同时，积极探索“城市服务”等新的业务形态，进一步扩大服务边界。

　　01.  “四保业务”为基石，走出社区，迈向城市公共空间

　　在各类业态中，物业管理都以“四保业务”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。住宅物业以此为基础，发展出基于在管小区的社区增值服务，以及面向开发商的非业主增值服务。

　　其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活：物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限，可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务，所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金，其余为小区业主共有；物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入；非业主增值服务围绕地产开发和销售环节，向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。

　　非住宅物业则在“四保业务”以外，根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务，如办公楼的餐饮服务，设施管理服务等；在与政府合作的城市服务模式中，还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式，这类业务一般会在物业费之外按项目单独厘定费用。

　　住宅业态仍是现阶段物业管理行业的主战场，非住宅业态在近3年才逐步成为物业公司差异化竞争的布局方向。

　　非住宅业态可简单分为三大类：

　　1）商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场长期以外资品牌“五大行”为主；国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习；

　　2）公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间；

　　3）城市（镇）公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向。

　　从物业行业管理面积的业态构成来看，虽然近年随着非住宅物业的发展，住宅物业面积占比略有下滑，但仍然超过60%，覆盖面积最大，且约95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局，目前住宅物业的竞争更加激烈，服务模式也相对更成熟；布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态，各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。

　　02.  物业行业迎接资本红利，头部企业迈入增长新阶段

　　国内物业行业发展至今约有近30年历史，在近两年开始快速迈入资本市场的视野。业绩方面，头部物业公司营收保持稳步增长，百强物管企业营收总值在2019年突破千亿；同时近几年来大量物业公司加速登陆资本市场，仅2020年就有20家物业公司上市，几乎相当于过去6年上市物业公司的总和，资本加持下，物业管理进入行业整合的新阶段，头部企业增速表现或将优于行业。物业公司的批量上市带动行业进一步向规范化、标准化发展，上市物业公司更有动力加大物业费收缴力度、提升对一线服务人员的管理能力，从而提升其经营效率。

　　2021年6月9日，克而瑞重磅发布了「2021物业服务力系列测评成果」，为物业行业树立了服务力风向标。

　　来源：克尔瑞物管

　　行业本质决定专业价值，物业管理行业的本质就是服务。在政策引领及资本助推等因素作用下，行业转型升级，物业管理服务的内涵和外延都发生了很大的变化。然而，万变之下，行业坚守品质服务的理念并未发生改变，专业服务、高质量服务才是行业发展的初心。如何才能在快速规模化的过程中，持续性、创新性满足市场需求，并提升服务效率和服务品质，这正是服务力关注的重点。