干货 | 2023中国购物中心发展高峰论坛 6位大拿发言实记一文皆览！

　　第二十届中国百货零售业年会的平行论坛2023中国购物中心发展高峰论坛于3月30日顺利召开，面临这两年不定性的疫情冲击中，商业零售并未停滞，急剧转型后以体验式、策展型、社交向等多元多维的商业形态反而展示出了商业蓬勃不息的生命力......

　　“未来商业”作为近几年发展的主要驱动因素之一，对于囊括在其中的空间场景设计感、感观主义提升性、智慧赋能焕活化、文化复兴主导性等特征化方面的追求也愈发强烈.......2023 中国购物中心发展高峰论坛就『 未来商业·新创新作 』主题为疫后行业重振前进新航向进行专业发声！

　　议程回顾

　　臧 涛

　　城市综合体总控设计与创新

　　派沃(中国)商业设计机构 执行董事

　　陈云九

　　零售商业趋势与商圈数字化转型

　　戴德梁行 高级助理董事

　　蔡 云

　　以技术标准助力购物中心发展，引领城市新消费

　　中国房地产业协会

　　商业文化旅游地产委员会 秘书长

　　赵维刚

　　百联购物中心全方位焕新城市美好生活

　　百联股份 第一百货购物中心 总经理

　　欧镇江

　　拥抱创新 购物中心的下一站在哪里

　　香港意汇商业设计 创始人兼董事长

　　门淑萍

　　后疫情时代消费者情绪与零售商机

　　WGSN 趋势总监

　　#1.城市综合体总控设计与创新

　　臧 涛 派沃商业设计机构执行董事

　　2023年其实有一个关键词“活下去”，财政部刚刚公布的一些数据大家可以看出来今年会更惨，未来面临着各种不确定性，包含到政治动荡、战争各方面的一些问题，所以现在不是要考虑说要蓬勃发展的时候，而是要思考如何活下去。看一下现在的数据，从去年全国商办用地推出来跟成交的面积呈现两位数双降的趋势。包含到营业用房投资和新开工也是双降，还呈现了一个趋势：民营企业基本不拿地不投资了，数据上来讲是民企拿地的兴趣锐减四成。我接触到的大多客户，龙湖是我的战略客户，去年80%的商场都是派沃设计的，去年他们只拿了4块地，吾悦140几个商场做了77个商场，去年一块地没拿。中海也是派沃重要的客户，去年商办只拿了1块地，招商蛇口也是拿地锐减7成，基本上头部的企业都不拿地了。数据显示民企锐减4成，我接触的客户基本上是7成以上。这些现在谁在拿地？都是在政府和平台公司，政府的一些企业甚至各个职能口的企业他们有固投的要求，为了GDP的成长，为了数字更加的合理，所以有很多今年固投的要求一定要达多少且很快要上马。

　　现在来看未来的工作模式，原来民企拿民企的，国企拿国企的。未来的格局国企拿地，民企干活，民企进行合作待建，城市综合体的开发模式已经进入到了混改的模式，已经进入到合作的模式，国企有国企的问题，以往并不是一个非常市场化的环境，操盘的水准还处在初级阶段，很多民企非常成熟，由于金融上、政策上的支持力度不到位，造成了他们不敢去拿地。在这样的背景下国企不得不用，民企的专业人才和专业技术。只有这样的强强联合，有优质的政府资源再加上一个好的技术开发才能够开发出来更好的城市综合体。现有的局面下城市综合体是一个功能最复杂，链条最长，环节最多操盘最难系统性复杂性的工作。这样的局面下，派沃面临着开发上的一些难点，设计上的一些难点。功能业态上一些复合性的难点，营销运维上的一些难点，还有项目设计的复杂程度。其中包含建设的施工量也非常大，协调决策也非常的烦琐。派沃现有的开发商更加需要的不是一个专项的设计公司，我只是龙湖其中的一个环节，去年21个商场设计了17个商场，派沃只是扮演了室内设计的环节。大家可以看他们的供应商名录通常一个项目设计往往是需要有二三十个设计单位同时配合，很多开发商经常找我说能不能总包，我说总包不了，因为二三十个专业。我可以做总控，因为派沃所有技术口的人才是有的，每个专项设计公司都是有自己的专攻的方向。你们需要的不是专项的设计公司而不是大而全的公司，而是一个总控单位。有几大优势，提高决策的合理性，减缓你的专业压力。派沃接触到很多的初级单位资产一两千亿，工程技术人员只配备了一个，面临着每年固投一两百亿，连招投标工作都干不完，一个项目一二十个单位，有些是二三十个单位，每个单位都要采用招标的形式，每个单位要面临着大量的审计这样是搞不定的，他需要有一个更加专业的总控单位。这样可以减少人员的投入，统一技术标准，避免界面的冲突等等。

　　派沃就是这样的一个公司，我是派沃设计的创始人。去年12月份我们被UA尤安设计收购，目前一共1000多个设计师，派沃是作为专项设计公司被他们收购了。UA尤安是300983上海第一家民营设计公司，我们有上千人的规模，牌照基本上是甲级，每年工作的量超过3000万平方米，派沃的作品遍布全中国，基本上中国头部的房开商，头部商业运营商几乎都跟派沃有合作，派沃也是上海的高新技术企业、上海科技小巨人、上海绿建设计单位，也是很多行业标准的制定者。派沃有若干个专项子公司，15个方案的事业部，包含的派沃也加入了UA尤安当中，派沃专注于商业空间的室内设计。这是派沃合作的一些头部的客户，每年都有大量的超高层在做，其中有50多个超过300米以上的楼，包含到很多超高标准的住宅，也包含一些特别复杂的城市综合体，虹桥旁边的四叶草也是派沃集团作为总控单位设计的，每年有近百栋甲级写字楼，包含到五星酒店、文旅康养。重点介绍一下派沃，派沃有两个品牌，一个是派沃一个是DPH，派沃是针对龙湖、吾悦等等连锁性的快周转的开发商，另外派沃还有一个高端品牌DPH，派沃DPH主要针对的开发商主要是国内一线开发商以及国际上的一些重要的开发商，像恒隆、瑞安、华润这一类的开发商。这是派沃合作的一些刻绘，恒隆、世贸、瑞安、中海等等，派沃在国际上得了非常多的大奖......

　　接下来进入到我分享的主题空间创新为商业赋能，在分享之前讲一个段子，昨天我参加了一个百货公司的开幕典礼，其实我不知道是百货公司的开幕典礼。他叫我去说是新开一个商场需要来剪彩，我一去发现是定位很老的百货模式，我说你是想1949年拉我加入国军，相当于2000年开了一个BB机店铺。有很多人说你不理解百货，百货有情怀的。但是情怀是情怀，生意是生意，尤其科技的发展，生活模式的变化让大家对所有的经营形式要进行适应时代的一些思考。为什么这么讲？因为有很多人问我百货跟购物中心究竟有什么区别？百货是卖货的，是思考卖货的,你的核心能力是来自于商品整合能力是供应链能力，你想想你都是用联营模式，扣点模式，跟购物中心的逻辑一模一样，人家空间比你大、品牌比你多、环境比你好你怎么跟人家干？没办法比。购物中心是给这些人提供场景的，如何引流是购物中心的重点，派沃作为空间的设计者的核心工作是为空间赋能，为空间创新，为空间引流。10年以前我所有的开发商问我问题跟我交流，派沃的建筑怎么设计，业主业态怎么配，品牌应该怎么落位，成本怎么样去控制等等。探讨的都是专业问题，因为派沃在行业是与专业共生的，我认为专业可以塑造一个非常优秀的企业，但是不能塑造一个伟大的企业，派沃的客户都很专业，我更多的只是在专业上提供服务而已。专业一定不是让一个成功的企业走向伟大，只能让你作为一个合格的这个行业的从业者而已。现在派沃的客户在问我什么？互联网来了派沃怎么面对互联网，ChatGPT来了派沃怎么样应对人工智能。怎么样与众不同，派沃怎么样创新，以前的设计开发商告诉我说你给我设计，要找一个成功案例，告诉我说哪一个地方干过然后这样，要不然我可不想当小白鼠。现在的商业的经营者在设计的时候首先告诉我这个图我似曾相识，我希望你给我做一个我从来没见过的，从来没有被用过的一些方案，我知道这个创新的时代已经来了，需要我们变成一个创新者。

　　在这样的一个环境下，我意识到了时代变了，所以我们跟着要变。究竟时代发生了哪些变化？其实大家把人类的文明可以分成几个时代。首先是农耕时代，由于农耕工具的发明，让生存环境有所改善，让人们可以吃饱穿暖。工业时代的来临让生产的效率提高，可以让人们变得更富裕，后来互联网时代的来临，所有的文明可以快速的膨胀，信息大爆炸时代来了，所以人们可以得到更多的一些信息。但是现在是一个人工智能时代，移动互联时代。人工智能时代带给人们的思考说传统所有的僵化的信息对大家来说已经不需要脑子去记载了，大家需要有一些与众不同的思考模式，只有这样才能跟AI同台竞争，甚至你还可以控制AI，要不然迟早会被AI所代替。人工智能时代带给人们几个思考对商业的影响非常重，第一个思考科技推动了人们生活模式的变化，我爸爸将近80岁。他现在再也不骑着自行车跑两公里以外买新鲜的蔬菜了，他以前告诉我说商场的蔬菜没有菜市场的有烟火味，结果每天骑两公里买蔬菜。他现在享受不到这种乐趣了，每天沉浸在拼多多上，“儿子你帮拉两个人头我可以买多很便宜很新鲜的蔬菜，我今天买了一个螃蟹竟然是四肢健全的，我在盒马买的。”现在互联网都已经开始有烟火味道了，很多传统的形态都已经被替代，连80岁的老人都已经开始用科技适应新生活，我爸爸最近在学习《王者荣耀》，前一段时间我给我儿子买中超的票，我说你要陪我看一场中超，他告诉我说爸爸你应该带爷爷去，这是老人家去的活动，不是现在这个时代参与的活动。我说你想干什么，他说要一个英雄联盟总决赛的票，我一问两万块，中超的票只有两百块还是VIP票，你想想这个时代是不是已经发生了变化。除了科技改变了我们的生活，消费者也在更迭。前一段商场老总找我谈平面规划，里面有卡拉OK的业主。我约我儿子去卡拉OK我儿子说这是老年人去的地方，不是年轻人去的地方。卡拉OK的这种业态已经严重的不适合现代人。消费者在更迭，所以应该更加关注90后、00后他们的生活方式，用他们生活的思维思考未来的商业模式应该怎么去做，包含阶层的固化。阶层的固化现在非常严重，原来的商场定位都是大而全，全客层、全年龄段、全阶层，你会发现这种商场已经慢慢没有人去了，因为有很多圈层已经固化的发现到了这个商场80%的业态不需要我，80%的品牌不需要我，你总是在这种场所当中浪费时间浪费感情，所以他需要找到一个为我量身打造的商场，派沃对圈层的划分也要非常精准的研究，所以这个互联网比我们更懂消费者。内容上也是越来越多新鲜的内容，核心工作是让消费者增加消费者欢愉的体验。

　　10年前开百货公司楼层经理告诉你说我帮你引进一个宠物乐园，你说你懂不懂商业，商业的根本是品牌是坪效，结果发现重复品牌和坪效的商场全死了，恰恰有宠物乐园、医院、学校、教堂、娱乐场馆、水族馆、画廊的这些商场慢慢兴起了。为什么？因为大家再也不需要去研究说我今天生活当中有哪些必需的刚需了，你会发现所有的消费者对刚需的需求都在减弱，文化娱乐消费的支出越来越高。所以越来越多的新鲜的业态进入商场，传统的业态也在不断的升级，你们如果有兴趣可以体验一下上海的UV紫外线餐厅，吃这顿饭估计要三个月排队。我吃了四个半小时腰椎间盘突出了，每上一道菜让我感受到了与众不同的体验，这个是海洋有潜水员进行潜水，过程中捞到了一个鲍鱼，突然从后门出来一个穿着潜水服抱着一个大鲍鱼，一个人切了一片剩下全丢掉，这吃的是一种欢愉的体验感观的享受。商场现在的品牌也在升级，很多传统的业态都在不断的增加自己的一些体验方面的投入。

　　设计如何为空间进行赋能，派沃从五感六觉方面为消费者进行赋能，从如何满足听觉、嗅觉、视觉、味觉、触觉，消费者对于空间的要求也是越来越高，经营者越来越难满足消费者的一些逾越的体验。经营者需要给消费者提供一个地标性的，到站打卡拍照，说我在哪里是与众不同的商场。第二个要有变化性的商场，再看到不是原来的万达、龙湖、华润，要能够代表城市、文明一些新兴的商场，需要有变化性，更好的功能性，很全文娱性、休闲性的商场。这是派沃曾经为华润打造的一个新品，当然这个新品最后没有落地，但这个新品我还是蛮自豪的，当时打造的一个电竞商场。这是大家理解年轻人的生活方式娱乐方式不同了，所以现在需要有新的视觉符号引导消费者，经营者需要新的符号来适应消费者，大部分的商场的中庭是空着或者做活动，其实这个中庭可以让消费者一参与其中，派沃直接把它做成一个电竞中庭，把服务员培养成战队，可以邀请消费者来进行《王者荣耀》的切磋，大屏幕上的声音、画面可以刺激消费者去参与到这个活动当中。原来所有的经营商场的时候都在思考如何利用品牌、商品吸引消费者，含量也是吸引消费者的一个硬指标。正在做的航天科技城，完全做了很多的一些科技的体验，像虫洞、时光隧道、风洞，有很多科技、文娱体验的一些内容，当然也免不了有餐饮娱乐零售的一些内容。另外做的步步高去年开业的一个项目，把商场的中庭做了小桥流水，模糊经营空间跟公共空间的边界，让买咖啡的人可以坐在公共空间里享受一些不一样的空间的氛围，户外本身也是空中花园，模糊室内外的边界......