直播回顾 | 仲量联行周涛精彩演讲

类别：行业资讯关键字：仲量联行周涛时间：2022-06-22 17:21

　　5月26日，Hotel&Shop Plus “疫不容辞，云上互联”第三期云论坛圆满播出，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛先生、绿地酒店旅游集团总经理李瑞忠先生、复星旅文副总裁兼卡萨酷客国际首席执行官唐鸣先生、南京金陵酒店管理公司总裁，南京金陵文旅酒店董事长兼总裁李成勇先生四位大咖为我们解读文旅业如何创新赋能、寻求突破。本期小H为大家整理了周涛先生对于中国酒店资产管理与酒店未来投资趋势的精彩观点，一起来看看吧！

　　不久前，我们仲量联行对中国酒店的持有者、开发商、资产管理方做了一个资产管理的调查问卷，在这项调查中，我们从资产管理多维度数据，得到了很多思考和启示，下面与大家分享一些。

　　1.客房均摊总面积

　　我们首先问了两个比较简单的问题：酒店的总建筑面积是多少？有多少间客房？然后把这两个数字相除，就得到每间客房均摊总面积的数字。

　　这次参加调查问卷的酒店，它们的年限不同，有的比较年轻，1-5年，有的是16-20年，也有少部分的开业已经有20年以上。随着酒店的时间越来越年轻，每间客房的均摊总面积在逐步增加，最近5年开业的酒店整整多了30平米。

　　我们都知道投五星级酒店一平米至少要花1万多块钱来建，还不包括地价，多了30平米，每间客房就多了30万，如果是300间客房的酒店，那么无形中酒店资产一下子就多了近亿元的投资。

　　作为酒店的投资方或者是资产管理方，要非常注重这个数字。基于资产负债表的思维 Balance Sheet，也叫BS思维，每一寸酒店的空间，每一份酒店的财产都要创造应有的价值，所以在投资、监管阶段，就要把投资控制好，因为只有在所有的资产都发挥应有作用时，资产才有价值。

　　2.酒店资产周转率

　　第二个问题，我们考虑了酒店资产周转率——将酒店的一年营业总收入与酒店现有资产总额相比，比如说某家酒店在2019年创造了一个亿的总收入，在2019年资产总值是4个亿，那么酒店资产的周转率就是25%。

　　今年行业的平均值是0.4，也就是说，如果一家酒店的资产有4个亿的话，那年的收入应该是1.6个亿。这次参加我们酒店资产管理问卷调查的酒店中，2019年的平均值是17%，到了2021年这个数字就降到了15%，和行业正常年份的平均值相差还是比较大的。

　　3.酒店资产报酬率

　　第三个数值叫酒店资产报酬率，分母还是酒店的资产，分子是酒店息税前的利润，这次的调查问卷的回复结果是 1.84%，到了2021年这个数字进一步下滑到了1.74%，而行业的平均值是2.7%。而一家在海外的国际酒店品牌，2019年的数字是5%，到了2021年变成了负数。

　　4.人房比

　　我们再看一下人房比，大家都知道在这两年中我们的总经理和管理者大量精简机构，把人员效率提到更高，每一位员工要负责更多的工作范围。所以人数减少了，相反每位员工的人工成本略有增加，这也是一个非常正常的现象。华东区是中国所有的区域中人工成本最高的区域，国际品牌也要高于国内品牌。

　　5.人均创收和人均创利

　　我们再看下一个指标，是人均创收和人均创利，人均创收就是把一个酒店的总收入除以总员工人数，可以得出每位员工一年创造出336,000元，2021年下降到了308，000。再结合之前的人房比，我们可以看到每位员工的人工成本已经超过了每位员工给酒店留下的毛利润。这个是总经理需要思考的一个问题，我们如何能够把酒店的利润再提高。

　　6.人工成本占比

　　我们下面再来看一下人工成本占比，在2019年的时候，全权委托管理模式的酒店的人工占比大概超过30%，到了2021年疫情之后一些特许经营酒店和自营酒店的这个比例不断增加到了40%以上，这就给酒店资产管理者带来了非常严峻的挑战。

　　7.资本性支出和FFE

　　我们下面再看一下每间客房的资本性支出，全权委托管理模式都是接近10,000元，年纪越陈久的酒店所需要支出的就越多。全权管理模式的酒店一般都是国际品牌酒店，在管理合同条款的约束下，每间客房会有好几万的FFE计提基金来确保酒店能够永远保持比较靓丽的状态。

　　8.GOP% 和 EBITDA%

　　下面一个是 GOP% 和 EBITDA%，GOP% 在正常年份是23%，而这次调查报告的数字较低，让我们感到有点诧异，那也就预示着近几年，我们酒店行业面临着一个比较挑战的局面——利润率不高，主要原因还是客房单价并没有明显提升，特别是在疫情之前。

　　9.酒店人才离职与引进

　　再来看一下离职率，国际品牌的离职率略低于国内品牌，大致都在30%上下，酒店的HR或TA部门该如何获得人才、留住人才、培养人才对酒店来说也是一个重要的课题。

　　我们目前由业主代表或者总部业主代表来管理酒店大概占了八成，第三方的资产管理还是处于比较初级的阶段，所以第三方的专业资产经理要在中国生根开花发展,还需要一定时间来酝酿。

　　调查问卷中最后一个问题是：第三方专业的资产经理人在中国大概需要花多长时间才会出现？绝大部分的人回答是要3到5年，也有一部分人回答1-2年。所以第三方专业资产经理人在中国落地开花，可能需要更多年份的等待。

　　Hotel & Shop Plus

　　南京国际博览中心

　　酒店未来投资趋势

　　那第二部分在开始之前想和大家分享一下酒店在2021年的经营业绩，2021年在中国的一些一线城市和西部城市的恢复比例都达到了90%以上，有的甚至超过了100%，到了今年一季度、二季度，酒店行业面临了比较大的困难，上海前四个月的出租率是46%，还比较正常，但在4月份下滑较大，我们希望上海能够在5月下旬、6月初能全面恢复，酒店行业也能复苏。