实现资产增值 酒店品牌方如何与物业主完美融合

类别： 资讯 关键字： 酒店品牌方 物业主 高端酒店 经济型酒店 维也纳集团 时间：2018-07-18 11:11 来源：微信公众号迈点 作者：

　　中国城市化进程正在不断加快，土地供应日趋减少，而过去二十年间房地产行业黄金年代里已沉淀大量的优质物业资产，因此，在这个存量价值创造的时代，如何让长期被低估的存量资产发挥更好的效益，是房地产业内关注的热点话题。
　　对于物业主来说，“钱生钱”显然已经不能满足利益的最大化，唯有“房生钱”才能将已有物业快速变现。而问题是，将物业租借给谁，才能赚钱，甚至盘活资产？原本普通的物业成为地标建筑甚至“风水宝地”并非痴人说梦，当然前提是，品牌与物业的强强联合。
　　白银时代的房地产业 黄金时代的酒店物业
　　酒店业是一个地区对外的窗口，是城市发展的品牌和形象，作为旅游服务产业的重要支撑，经过近五年的产业转型与客户结构调整，以及产品、服务创新，行业经营业绩逐步提升。尤其是随着消费需求多样化与商务客群的崛起，中档酒店成为市场中的黑马，众多品牌亟需优质物业扩大规模，实现品牌价值提升。
　　从行业平均数据来看，自14年初开始行业一年动态平均出租率始终维持上扬态势。三星级酒店的出租率复苏水平远好于四星级酒店和五星级酒店。四星级酒店的出租率近年来始终位居行业最高位。
　　持续向好的发展态势，让越来越多的品牌开放了各种各样的加盟政策，吸引着无数业主与物业管理者进入行业。
　　另一方面，中国房地产业已进入白银时代，大量存量物业面临去库存与保值增值的双重压力。酒店、写字楼、培训机构、月子中心、共享办公……是目前物业主去库存与空间增值的主流方式，愈加多元化与不断更新的投资方式背后，何种方式更能保证物业主收益最大化仍是业界的关注焦点。而酒店则被普遍认为是收益相对稳健且能保值增值的投资方式之一。如何甄别优质酒店品牌并与之合作是摆在物业主面前的又一难题。
　　对于酒店来说，轻资产是上策，而租楼是酒店业达到轻资产的最直接方式。像君悦、喜来登、索菲特等知名品牌酒店公司，都是长期租用其他投资者的楼宇，让自己资产很轻，而且甚至连具体管理酒店的工作也外包给专业公司，自己只拥有酒店的品牌。而房地产产业从增量物业时代进入到存量物业时代，也将从“产销模式”向“资管模式”转变，从买地造房到盘活存量资产并优化运营，具备优秀运营资质的酒店品牌与物业结合，将是下一个值得被挖掘的金矿。
　　品牌底气十足 空间运营增值巨大
　　高端酒店在降维，经济型酒店则是在升维，酒店方在布局不同层级的品牌上不遗余力，覆盖高中低端市场。国际品牌如希尔顿，既有定位奢华精致的康莱德酒店，也有定位中档的希尔顿欢朋酒店，国内的华住，则是囊括了高端的禧玥、漫心，中端的全季、星程，以及经济型的汉庭、海友。酒店方都在疯狂扩张，占据市场，提升品牌价值，实现高资产回报率。
　　在这样的背景下，酒店品牌方则显得底气十足。而这底气，正是源自他们对品牌的强大自信以及对空间增值的无数想法，根据项目所在物业情况和区域环境的市场及经济发展趋势，选择最具发展潜力最合适的业态定位及项目规划，为项目实现资产增值。
　　在不少品牌方看来，如果运营者能够考虑周全，空间增值并不困难。
　　维也纳集团副总裁黄慧星在去年的迈居会议上曾表示，谈空间经济，维也纳90%以上都是租赁物业，如何将每一寸空间利用到极致，增加坪效以及人效，是维也纳这25年来一直在考虑的问题。提高空间利用率首先要在产品上做突破和创新，这就涉及到核心的商业模式问题，即五星体验、二星消费。维也纳不像传统星级酒店能将所有配套设施做得大而全，而是做简化版的五星级酒店。
　　不同于维亚纳，锦江白玉兰提出了灵动空间的概念，根据所处城市及环境的具体情况，迎合客人的需求，做跨界式的品牌联合。而依托于集团上千家规模的酒店，平台效应能为品牌带来巨大的流量和附加值的提升。
　　强强联手 迈居“做媒”品牌方物业主
　　中信银行股份有限公司独立董事何操接受迈点网采访时表示，国内大部分业主为房地产企业，缺乏对国际酒店系统性的了解，缺乏与国际管理合作的经验，同时，管理公司在快速发展中，也出现了信息传递失误、对本地市场不熟悉、简单执行‘品牌标准’，从而引起了业主的抵制。这一矛盾影响了酒店经营、业主投资效率、管理公司的形象和业务发展，对合作双方都不利。
　　有专家表示，加盟酒店、民宿、公寓品牌之所以不容易，主要是由两个原因导致的。
　　首先是因为品牌众多。 “品牌的选择对他们带来了很大困扰，而这些问题往往都被品牌方诱人的加盟政策所掩盖了。”酒店行业独立评论人张乾分析道。
　　第二个原因是加盟完成后，门店的长期运营管理不易。目前市场上，品牌的发展呈现出浮躁和急功近利的姿态。对于门店的经营，不少品牌选择直接从本部指派店长，但店长的工作经验与带队能力却参差不齐。此外，对于普通员工的培训，往往也难呈系统性。久而久之，门店经营状况日渐惨淡，业主方在专业度上的缺失，使其无法突破困境，因此不少都会咬牙加大资金投入，企图扭转经营颓势，但这一举动往往只会让其越陷越深。
　　基于品牌方与物业主双方共同的利益需求，二者建立合作，强强联合无疑是实现利益最大化的最佳方式。而合作的基础则是对于合作伙伴的甄别与挑选。哪些物业地段好，配套设施齐全？哪些酒店品牌有市场影响力，适合做战略投资？这些都是摆在品牌方与物业主之间的难题。
　　来自两个领域所造成的信息不对称与沟通壁垒耗费了双方大量人力与物力成本；加之当今社会的信息轰炸与诚信缺失，如何收集大量物业信息，并保证其真实、优质性？对于大住宿业的整体投资环境，也需要权威，有资质的第三方机构来搭建一个高效沟通的平台，促进大住宿行业的健康与良性发展。
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