简析国内中端酒店和精品酒店投资价值

类别： 资讯 关键字： 中端酒店 精品酒店 MUJI酒店 宝格丽酒店 时间：2018-07-20 10:45 来源：微信公众号迈点 作者：

　　伴随着国家供给侧改革高效扩大及中高端供给的政策导向，中国迅速崛起的中产阶级对出行入住需求的增加，政府对公共交通设施的持续建设，以及不断推进的城镇化进程等等，这些宏观政策都将使中国有望在未来十年内成为全球最大的酒店市场。同时，受到国内经济增速放缓、房地产政策调控等影响，酒店投资者对酒店开发持更加谨慎理性的态度，投资者目光逐渐由高档及以上酒店的开发转向更加务实、经济回报更强的中档酒店市场。
　　随着中端酒店市场的大热，特许经营模式也在市场风行，利用管理集团自己的专有技术、品牌与酒店业主的资本相结合，来共同扩张经营规模，让资本方获得经营收益。
　　作为洲际酒店集团旗下的中端酒店品牌，智选假日酒店自2016年在中国市场正式推出特许经营模式以来，其已成为酒店业与投资市场的新宠。截至2018年6月底，智选假日酒店在华签约特许经营合同达到106个，其中14家酒店已正式开门迎客。
　　当中端酒店市场不再享有经济型酒店快速发展期的租金红利与人力红利，通过快速复制标准化、工业化产品取得高额投资回报的商业逻辑之路对其来说只会越走越窄。所以，未来投资方可着力于跨界混搭、强IP植入、场景化，以实现中端酒店追求高效和溢价，并让物业在有稳定租金回报的基础上实现增值，使品牌升值、运营价值提升。
　　但是近几年中端酒店市场竞争越来越激烈这一趋势不容小觑，产品与服务的同质化现象越来越严重，功能与设计不断徘徊在低劣复制之中。如何有效整合酒店周边各类文旅资源，使酒店获得长久的商业价值，这对于品牌的运营能力以及竞争能力是个极大的考验。而不是被那些涌进中端酒店市场的酒店以标准化、同质化的产品糊弄完事。
　　精品酒店是不是急着投？
　　近年来，一些精品酒店如雨后春笋般冒出，他们以“地理位置优越、设计风格独特、文化内涵丰富、品质精良、运营专业、小型精致”而著称。同时不少非酒店行业的知名品牌跨界进入这一细分市场，如宝格丽、MUJI、蒂芙尼、兰博基尼、阿玛尼等。
　　2017年，全球知名的珠宝品牌宝格丽在中国的首家宝格丽酒店落户北京。这是宝格丽继米兰、巴厘岛、伦敦开业的酒店之后，在全球开业的第四家酒店。业内人士对此表示，宝格丽酒店其实与标准化的五星级酒店不同，属于奢华精品酒店，其风格不再完全的统一化和标准化，选址和设计更具有特点和文化感。
　　对此，华美顾问集团首席知识官赵焕焱称，精品酒店品牌规模较小、酒店数量少，定位小的细分市场，有特定的目标客户群体，宝格丽酒店的这一细分市场也的确是跨界双方的共同客户，同时近年来中国消费者在奢侈品方面的消费情况让全球刮目相看。在杨宏浩看来，从消费需求来看，个性化、多样化的消费逐渐出现，精品酒店为了满足个性化需求而生，像宝格丽这样的精品酒店，营销对象可以锁定目标人群。
　　据商务部最新发布的《2017年中国住宿业行业发展报告》显示，从细分业态来看，住宿业供给更加丰富、产品更加多样化，随着消费和体验的多元化发展，文化主题酒店成为行业发展的新生力量之一。不同的是，此类高端酒店不再定位商务会议型酒店，而是瞄准高端小众人群。
　　此外，MUJI跨界进入精品酒店打造也是备受行业内外关注。随着深圳MUJI酒店网络口碑的不断流露，有一位酒店管理公司总经理分析指出，一般此类酒店GOP（平均毛利率）应该为20万-30万元，但MUJI酒店很可能不盈利，MUJI更多考虑的可能是品牌的宣传效应。
　　由此，除却传统的酒店运营之外，对于一些大品牌而言，投资酒店有非常明显的广告效应，因为酒店一般来说是在城市核心地区，风景优美的地区。在这个空间背景之下如果一个品牌有一个酒店的话，就相当有一个城市会客厅，可以不断地对外输出品牌理念并打造场景化销售，而这也正是目前MUJI所关注的焦点。
　　中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军分析，未来三到五年，是精品酒店的高速发展期，将会有大量的社会资本进入精品酒店，同时传统酒店人也会转型进入这个新兴业态领域内，而互联网技术更是会被应用到精品酒店中。
　　极快的拓展速度、精细的客群分类，精品酒店这一“后生”在多方面让国际品牌以及中端酒店这些“前浪”感觉到一丝丝畏惧。但类似这类的精品酒店由于自带粉丝经济，在开业之初的火爆并不能代表一切，只有实现持续盈利，将客户资源转化为核心竞争力才能代表其成功运营。否则当网红光环褪去之后，损伤的不仅仅是投资方，还有从此被打上“差评”标记的品牌方。
　　对于资本增值，国际大牌、中端酒店以及精品酒店，自然是各有所长，但其中也有投资方需要注意的“坑”。例如国际大牌的本土化落地问题、中端酒店的产品同质化问题以及精品酒店的运营盈利问题等等，都是投资方在投资酒店这一空间资产时不可避免会遇上的问题。
　　综上，当酒店陷入“高投资低效益之谜”时，迷惑不堪的资本方是只能路过酒店“这只篮子”，转向更为扑朔迷离的金融投资吗？其实不是的，深圳华侨城股份有限公司酒店物业事业部副总经理王凛曾表示，用财务语言说现金流是一个人的血液，资产本身的指向就是肌肉，那么品牌和品质就是你的长相。所以作为酒店行业的肌肉，需要做的是辨别好品牌的长相，选择一位俏佳人。
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