第二十届中国百货零售业年会的平行论坛2023中国购物中心发展高峰论坛于3月30日顺利召开，面临这两年不定性的疫情冲击中，商业零售并未停滞，急剧转型后以体验式、策展型、社交向等多元多维的商业形态反而展示出了商业蓬勃不息的生命力......

　　“未来商业”作为近几年发展的主要驱动因素之一，对于囊括在其中的空间场景设计感、感观主义提升性、智慧赋能焕活化、文化复兴主导性等特征化方面的追求也愈发强烈.......2023 中国购物中心发展高峰论坛就『 未来商业·新创新作 』主题为疫后行业重振前进新航向进行专业发声！

　　以技术标准助力购物中心发展 引领城市新消费

　　蔡云 中国房地产业协会

　　商业文化旅游地产委员会秘书长

　　为什么房地产业协会跟百货业协会联合？大家可以明确一点盖房子是百货业作为载体的一个基础，有了好房子就会有更多内容植入。怎么能变成一个好房子？这是大家要研究的问题，今天的题目是以技术标准助力购物中心的发展引领行业的新消费。以整个房地产市场来分析，房地产从原来单一的住宅到现在的多元化发展，特别是很早的进入了购物中心商业地产发展这是有它的历史渊源。

　　首先来看今天的房地产市场，大家都知道现在谈到房地产都会认为已经差的不得了了，去年前年非常差，大家可以看到今年什么情况。今年的整个房地产市场受政策因素的影响，整个投资额已经降低了5.7%，去年这个时候是10%。从整个市场来讲，今年的1、2月份的销售额反而上升了3.6%，从整个市场来讲随着整个宏观市场的不断调整，一方面人们的需求端注重了整个市场的新消费，更重要的市场把整个新市民的需求，购房居住需求在房住不炒前提下到提升。供给端不断出现新政策，包括金融16条，整个政府对金融包括头部房企的帮助，整个市场得到了基本的回升。从有这个产业国民经济在调整当中，一部30年的房地产史也就是一部30年的中国经济发展史，中国经济发展也包括购物中心、百货公司这种房地产基础的发展。调整并不可怕，关键怎么踏入时代的脉搏。房地产在调整当中为什么会从原来的百货公司是政府投资企业，变成了以开发商为主的投资，从百货公司叫购物中心了这个巨大的变化，说明什么？说明房地产企业在调整，市场政策在调整，作为房地产企业来讲大家要做什么？一是专业化好房子提供，二是精准的市场和产品定位，这么多的购物中心，据不完全统计今年将有将近1000个购物中心上市，这个数字不一定准确但是这个体量是存在的。三是怎么样产品创新的能力。可以看到房地产协会为什么要做购物中心等级评价，因为房地产企业盖的购物中心是我们的最基本的东西，在购物中心的基础上我们植入一些什么内容形成完整的购物中心体系。

　　作为一个购物中心来讲，百货给购物中心从业者提供什么，这个是大家要做的也是其中一个基础。房地产尤其是商业地产受宏观调控因素非常影响，住宅还有一个延续和迭代，商业地产受到直接消费者的影响，比如说购物中心、写字楼、旅游地产。在整个的经济下行阶段我们体现的最为明显，很明显的是购物中心人少了。但是在地方政府这些年的大力推进下，尤其是开发商的无序的扩张情况下，出现供大于求的情况。这种情况下看到购物中心两极分化，一方面红红火火，一方面处处开天窗。一方面连电梯都舍不得开，一方面人满为患，这是购物中心的一个现状。全国的购物中心经营水平不一样，经营设备不一样。一是政策的支持，二是整个市场的植入问题，更重要的就是面对着市场下行，面对着纷繁复杂的市场我们的购物中心从降本增效，从整个购物中心的技术上人们应该怎么做这是协会从房地产的角度，商业地产提供者的角度所要跟大家阐述的问题。为什么要编标准？这么多的购物中心全国将近1万多个购物中心，在购物中心当中如果没有一个标准，会出现什么问题？当人们把顶层作为全是餐饮的情况下，烟道的容量不够了，电量不够了，人的动线不合理了，廊柱摆放不合理了，这都是购物中心面临的很坚实的问题，从使用者舒适角度看购物中心这是编辑标准的一个初衷。

　　当然把购物中心给到零售商、品牌商、商业运营机构，通过他怎么去选址，怎么通过他去搞最好的这是最根本的。主编单位是房地产协会商业文化旅游地产委员会，当时编这个标准的时候几个龙头企业基本都参加了，来自生活我们来自使用者基本上都照规到每一个企业提供了不同的意见。标准化协会就是建设部直属的协会，我们研究了4年，但是2018年正式确立正式颁布，这些年一直在各个企业里进行行业冠标。评价条件是建设投入使用1年以上的，对他有一个长期的监测。另外一个主要功能区域应达到同一等级的建设质量和管理要求。必须要有完整的合规建设，处理的应急能力，包括在购物中心当中的必备条件都是具备的，如果有重大的人员伤亡，有重大的防火减灾问题是不可以参评的。

　　购物中心分为超大、中等、一般规模，在不同的购物中心等级当中有着不同功能的要求。我们设定了一个分值，大概在整个购物中心当中分为四部分，首先运营服务的能力，二是规划设计，三是设备设施，四是消费体验。像消费体验更多做一些问卷调查达到购物中心等级评价的标准。整个评价标准当中有不同的分值，有不同的独立评价，协会是有一个专家团队，来自于规划设计、设备设施、运营管理包括我们的企业参与者是评标的专家。这是标准的几个不同的等级，最高分是五星级标准在评测的过程当中有很多企业达到这个标准了。为什么要做购物中心的评价？一是在同一个尺度下进行不同的分类，形成的优质优价，比如说在购物中心在每平米的坪效或者组织值当中不同的购物中心等级会给运营商消费者提供不同的体验，这种不同体验就是优质优价的基础。二是引导我们购物中心不断提高管理水平，在购物中心当中的节能、降耗等等都是在当前也是在一段时期当中提到最首要的位置。大家知道一个很简单的一层的首饰店照明的灯数如果要不改节能的LED的照明一照度达不到，二费电。整个过程当中节能是最重要的，同时降低室内环境的污染，当一个购物中心进去以后越逛越头疼越心烦，这样对整个市场来说是非常差的体验。

　　通过这个标准评标不是目的，实际上通过评标让每个企业规范这种标准知道在立项之前，盖购物中心之前，运营之前要想到什么，要知道做什么这是评价的一个标准意。2018年到现在有一个申报流程，基本上想让购物中心企业首先有自评价，在自评价基础上提交到评价委员会，这次为什么在百货业协会讲这个事，首先我刚刚讲了百货业购物中心化是不争的事实，购物中心主体由政府到开发企业的投资主体是不争的事实，在这个基础上大家要会同百货业一起联手来做这件事推动这个行业的发展。这个是已经评价的这些项目代表，评价的过程当中得出一个结论，包括很多大的企业，像龙湖、万达这些企业都以集团性质来共同参加百货业协会的评标的，推动集团内部的评价标准。大家最终的感觉评价不是目的，通过专家市场的分析对你的购物中心进行体检，对未来方向进行把脉，知道差距、未来的整改在什么地方，怎么样优化你的管理，让你的管理提高水平达到一个降本增效，提高管理制度的目的。

　　购物中心评价这么多年以来欣喜得到了各级政府的支持，比如说黄浦区政府就对获评五星级购物中心的标准按照投资额10%给地方运营提供5000万一次性的奖励，所以地方政府怎么判断购物中心的好坏，在地方政府对购物中心进行管理或者进行奖励的同时也需要一个尺度，这个尺度从专业角度提供给政府，也就是购物中心参评的另外一个目的。当前我们知道购物中心面临的种种情况，我刚刚也说了同质化、电商的发展、传统经营老化、数字化的运营标准等等这些都是现在的最大问题。实际上在操作购物中心的时候，或者操作百货业的时候我发现更深层次的东西，大家知道在北方能源的配比，空气动能的配比都是大部分节能的保准。节能过程当中有很多节能的手段，节能的措施，节能的机制这个都是在标准当中提倡的。包括我们有很多企业做合同能源管理，包括很多资金和资本进入我们的能源管理，这都是降本增效非常重要的一个问题。随着整个购物中心的发展，零售业的发展，大家知道未来的发展空间是非常大的，在发展空间当中大家知道一个城市化进程，一个购物中心的增质提效，更重要3月24日国家发改委刚刚出的一个关于不动产RITS的精神，首先第一个开宗明义提出了百货业购物中心等基础设施产业，很重要的一个特点将来购物中心要想完整迅速的可持续的运营，协会就需要一个退出机制。目前的购物中心来源于靠租金收入维持的发展，这样在整个运营过程当中一方面要增加运营效果，另外一方面对租金能否覆盖运营是每天头疼的事，实际上术业有专攻。大家在运营购物中心的时候干好一件事就可以了，运营好，让成本一定要低于收益，同时要扩大购物中心的可持续发展能力，实际上运营的费用交给资本去退出。

　　房地产的资产证券化是给购物中心注入了一股清新的活力，但是在资产证券化，在这些年当中对购物中心的资产证券化首先收益率要求5%以上，大家要下大力气达到这个收益率，如果没有这个收益率，资本方RITS的投资方怎么会青睐购物中心，这样就不可能持续发展，不可能让他更好平稳的发展。最重要的一点怎么去做一个好的购物中心，用什么标准检验这个购物中心。再有一个作为资本方我怎么去评价购物中心，我除了对他本身的收益率评价以外，更重要知道基础是什么，一个好的购物中心形象的购物中心是怎样在资本市场上获得收益，这是面对的一个最主要的主题。大家想一下，一个好的购物中心，可持续发展的购物中心是未来发展的一个黄金的法宝就是我们自身一定要盖好、做好、建好、运营好，这就是我今天想要跟大家分享的。