行业专家谈如何正确操作产权式酒店

类别： 观点 关键字： 产权式酒店 房地产开发商 产权酒店 管理公司 时间：2018-07-10 10:46 来源：微信公众号酒店高参 作者：陈新

　　笔者通过二十几年来对产权式酒店的跟踪研究，并且分别于2005年、2009年和2016年成功运作和管理过三家产权式酒店，认为我国不是不能搞产权式酒店，而是要慎重运作，其主要经验详述如下。
　　必须回购
　　房地产开发商必须抱着对社会、对购房业主负责任的态度，在出售产权时必须在售房合同中写明回购时限，而且在回购期限快到时，开发商必须准备好足够的回购资金，守时守信地将房产从购房业主手里收回。
　　因此，开发商在最初出售产权时，不要把价格卖得太高，不要把所售的资金挪用到其他项目，要根据资金缺口的实际需求来出售房产，一句话，不要给自己的每月返租和到期回购增加很重的包袱。另外，业主在购买产权式酒店时，一定要在合同中注明回购时限和违约法律责任，凡开发商不能回购的产权式酒店，投资者决不能冒险购买。
　　合理投入
　　产权式酒店每月给业主的返租和客房免费居住券，回报率近10%，这是许多高档酒店的年利润都达不到的数字。
　　所以，为了保证酒店开业后返给业主比银行利息高许多的租金，还要保证回购到期时必须拿出一大笔回购资金，开发商在建设酒店期间必须精打细算，谨慎投入，用设计的特色代之以装修的奢华，设计的经营项目尽量以盈利为主旨，设计的系统尽量从节能减排、降低能耗为目的，千万不可贪大求洋，大手大脚，不该花的钱多一分也不花。
　　开发商一旦凑够了建设资金，就必须迅速将酒店建成。谨记：产权式酒店是拖不起的，因为开发商与业主们在售房合同中都有一个返租日期，到期后若酒店不开业，开发商必须按时付给业主租金，还要付给相应的免费入住客房的对等费用。
　　不能请管理公司管理
　　由于产权式酒店每月背负着沉重的返租包袱，而高档酒店的利润率还不到10%，所以，开发商在开发产权式酒店时，必须最大限度地降低各种费用。
　　据笔者对多个自营产权式酒店的跟踪调查，经营较好的酒店把业主返租开支完后，其利润差不多为零。那么，如果这些酒店聘请了国内或国外的管理公司，开发商就必须多支出总收入7%-10%的工资福利费和管理费用，经营得好的酒店一定赚不了多少钱，经营得差的酒店肯定要亏本。
　　如果一家酒店开业后还要长期依赖开发商“输血”，那么业主返租就会时刻遭遇“断粮”的危险，而到期的开发商回购就更难有保证了。
　　细节的操作
　　产权式酒店在具体操作过程中还会遇到一些细节上的麻烦，比如说一般的酒店是必须向顾客提供免费早餐的，那么，产权式酒店的免费入住券是不是含免费早餐呢？
　　我的理解是这种免费入住券只是给产权业主免费入住的体验，不能将免费早餐包含在内。再比如这样的免费入住券能否以同等价格在餐厅或其他消费区域消费？我认为免费入住券只能住房，不能作他用，因为房间的成本比餐饮低得多。
　　有的业主将免费入住券在前台变相地以优惠价向其他陌生旅客出售，这也是不允许的，因为入住券是免费的，所以不能等同有价证券使用，开发商可以在这样的入住券背面明确注明不得出售。
　　另外，为了避免业主在某个月份、特别是在年终集中消费，影响整个酒店经营，管理者就必须规定每个业主每个月必须使用多少免费入住券，同时，酒店营销部也可以定期向每个业主发布客房出租信息，在不影响酒店整体经营的情况下，尽可能满足业主的消费要求。
　　总之，酒店管理方要让业主信服，这样的规定是为了保证酒店的经营业绩，从而也是为了确保业主的回报得以实现。当然，所有这些规定最好在开发商出售产权之前就与业主在买卖合同中约定好，不要“事后诸葛亮”，以免引起双方的争执和不快。
　　综上所述，我们恳切地盼望政府能在许多年来产权式酒店运作经验基础之上尽快出台一部产权式酒店的法规，在此法规出台之前，我想，开发商的低成本运作和对社会的责任感是运作产权式酒店的成功条件。
　　来源：微信公众号酒店高参 
　　作者：陈新