市场火热 品牌酒店公寓受投资者青睐

类别： 资讯 关键字： 品牌酒店 品牌酒店公寓 四季酒店 仲量联行 时间：2019-03-12 08:10 来源：微信公众号酒店高参 作者：

　　在中国尽管有各种限制措施、不鼓励购买多套住房时，品牌酒店公寓成了新的投资产品。它们的产权虽然一般只有 40 - 50 年，但不限购。当一个地区 70 年产权住宅价格大涨后，这类住宅被投资者选中。
　　而且挂着豪华品牌的酒店公寓往往在一个城市最核心的地段，它的溢价能力会很高。
　　《好奇心日报》电话咨询了北京、天津、西安、南京等多位豪华品牌公寓的销售中介，不同地区的公寓买卖有不同的限制，但大体上仍可自由转让。
　　北京有明确的商住房买卖限制，但北京柏悦酒店配套公寓柏悦府的代理销售称，其所在的银泰中心立项时为住宅地、因此有 70 年产权且可自由转让。
　　天津四季酒店配套公寓四季汇的代理销售告诉《好奇心日报》，该品牌的公寓个人购买不限购不限贷，且因天津的人才引入政策该楼盘还可落户，如果转手则需多加 3% 的契税。天津四季酒店是 2017 年才开业的新酒店，但房价长年维持在一晚千元出头，基本是全球最便宜的四季酒店。
　　但也有遇到问题的。南京费尔蒙公寓的中介表示，该公寓由于不明确的原因现不能进行买卖，租金比平时减少约 19%。他说这也是春节前后整体行业的变化。
　　对于地产商来说，开酒店还是开酒店公寓，最重要的还是投出去的钱，什么时候能回来。
　　《好奇心日报》接触的酒店品牌方、地产开发商均表示，开品牌酒店回报周期往往超过 20 年。
　　仲量联行 2018 年酒店管理合同研究也显示出酒店的漫长回报周期以及高成本。
　　酒店地产开放商和万豪、希尔顿、洲际、凯悦之类全球酒店管理集团签约有 2/3 是 15 - 20 年。并且当中有 55% 的酒店签的是固定管理费合同，不管业绩好坏都要给集团缴纳固定的管理费。这些投入换来酒店集团的品牌、管理经验以及各自忠诚计划会员的订单——这些人大多是对价格不那么敏感的商旅客。
　　但这些投入不一定能换来足够回报。一线城市中的豪华品牌，今年 1 月北京长安街 W 酒店摘牌、万达索菲特酒店更名万达文华酒店，皆因酒店运营持续亏损而更换品牌方。前者是中粮集团于 2014 年因北京凯莱酒店经营亏损而换成万豪旗下的 W 酒店品牌，但开店 4 年 W 酒店仍续亏损累计至 3 亿元。
　　加之外部环境的变化，新的酒店物业投资人更注重投资回报率、特别是短期回报。
　　“今天的酒店投资人会比较酒店类物业、公寓类、写字楼等，从短期收益来看，可售型的公寓、住宅回报会更快。”温德姆的赵晖表示。中国金茂一名不愿具名的前工作人员也对《好奇心日报》说，相比较传统酒店，销售酒店公寓能让公司更快地回笼资金。中国金茂作为开发商，在北京、上海等城市与凯悦君悦、万豪威斯汀等品牌酒店均有合作，合作的地产产品形态包括日常酒店、公寓和度假式酒店。
　　品牌公寓销售分为两种，一是业主可用于自住，二是返租给开发商，返租期由开发商协定，最后再交由酒店品牌方运营、管理，面向商务、外交外籍等人士提供长期或短期的租赁服务。
　　中国金茂不愿具名的前工作人员表示，可售又返租型的住宅，涉及到的利益分配包括两方面，开发商除了开发商给品牌方授权费和管理费外，还要给予小业主（买了品牌酒店公寓的人） 6% - 8% 回报，具体由小业主和开发商谈。
　　温德姆的赵晖也表示，一般情况下为了方便管理品牌方会与业主协商，在前期销售时要附上返租协议，即销售给小业主后返租给开发商，再统一交由品牌方进行管理和运营。
　　《证券时报》 曾报道，2013 年时在广东东莞、惠州，以及海南三亚等城市出现酒店公寓式“理财产品”，小业主购买一套公寓再返租，每年除了有 6%-15% 的回报，还可以拿到该公寓的酒店品牌在其他城市的酒店三十多天免费居住权。返租式酒店成了一种新的投资和宣传方式。东莞瑞峰置业放在网上的一份 2014 年关于长城国际酒店式公寓的 PPT ，就通过对比购买银行理财、存款和酒店公寓，进行销售推广。